Ипотека – это получение в банке ссуды под залог жилья, старого, строящегося или же приобретаемого. Впервые ипотечное кредитование у нас в стране начало развиваться в Белгородской области и в Башкирии. До сих пор эта схема получения ссуды освоена далеко не во всех областях России. Например, в Мурманской области она не действует вовсе, а в Архангельске только начала внедряться и то в небольших масштабах. Дело в том, что развитие ипотеки во многом зависит от воли местных властей.
У нас инициатором подобного начинания выступило правительство республики. Несколько лет назад оно обратилось к банкам республики с просьбой поддержать это начинание. Единственным, кто откликнулся на этот призыв, был банк "Онего". Точнее, он просто не мог не откликнуться, поскольку 87% акций банка принадлежат Фонду государственного имущества РК, который стал одним из гарантов Программы ипотечного кредитования.
Первые 20 кредитов были выданы ещё в 2002 году на сумму 3,2 млн рублей. Когда в следующем году к ипотеке все-таки присоединился Сбербанк, показатели резко возросли. Оба эти банка выдали уже 90 кредитов на сумму 24 млн рублей. А с начала этого года уже 46 жителей республики получили кредиты на сумму 14,5 млн рублей. Рост есть, но ипотека пока не стала явлением массовым, в силу целого ряда причин. Одна из них – сложная схема получения кредитов, весьма серьезные гарантии, которые приходится давать заемщикам, и все еще достаточно высокая кредитная ставка у банков.
По подсчетам специалистов, об истинной ипотеке "для народа" можно будет говорить лишь в том случае, если банки начнут выдавать кредиты под 5-7 процентов годовых. И при том еще, что правительству каким-то образом удастся "убедить" строителей снизить стоимость ипотечного жилья до 250-300 долларов за кв. метр. А у нас же пока…

Схема получения кредита

Прежде всего заемщик должен прийти в один из двух банков, занимающихся у нас ипотекой, или в Фонд госимущества для серьезной – если не сказать глобальной – консультации. Получит он кредит в банке или нет, зависит от множества причин. От его возраста, доходов, места работы, семейного положения, наличия детей или других родственников у него на иждивении. Также тщательно исследуется платежеспособность и некоторые обстоятельства жизни его поручителей и, конечно, его права на имущество, представляемое в залог.
Будущий заемщик готовит по всем этим вопросам целый пакет документов, куда входит заявление на получение кредита, анкеты заявителя и его поручителей, сведения с мест работы об их доходах, копии паспортов, копия договора о долевом участии в строительстве жилья или проект договора о купле-продаже квартиры, справка из паспортной службы, копии квитанций об уплате коммунальных услуг, документы о предыдущем кредитовании в каком-либо из банков (если таковое было), документы по временному залогу, например, на автотранспорт…
Все эти документы рассматривает кредитная комиссия банка в течение полутора недель. И только после этого выносится решение, дать кредит или нет. В общем, условия кредитования выглядят так – если заемщик моложе 30 лет, он может получить кредит в размере до 70 процентов стоимости жилья, сроком до 15 лет (но это исключительный случай, при прочих особо благоприятных обстоятельствах его жизни). Чаще всего размеры кредита – менее 70 процентов… Если заемщик старше 30, – кредит в размере не более 50 процентов стоимости жилья, сроком до 10 лет. В первом варианте заемщик должен сам найти деньги на покупку трети, а во втором – не менее половины будущей квартиры. Затем дополненная с помощью банковской ссуды сумма должна быть обязательно выплачена за квартиру, которую банк и берет в залог.
А далее заемщик только расплачивается за выданную ему банком ссуду, в течение многих лет. Ежемесячная плата в банк составляется из расчета 18 процентов годовых. Но при этом, согласно требованиям Гражданского Кодекса, она не должна превышать половины месячного дохода взявшего ссуду (или двух прожиточных минимумов). Ежегодная компенсация, установленная правительством для участника ипотечной программы из средств республиканского бюджета, сегодня составляет где-то 6 процентов от суммы, которая должна быть выплачена им за год (в прошлом году эта компенсация составляла 8 процентов).
Все очень сложно? Но для банков, кажется, все это еще сложнее…

"Головная боль" для банков? Заместитель президента банка "Онего" С.Б. Васильев назвал ипотечное кредитование "менее выгодным и более рискованным, чем коммерческое кредитование предприятий". В чем тут дело? Как мы уже видели, сроки ипотечного кредитования весьма продолжительны – до 10, до 15 лет. Кто может гарантировать, что за столь долгий срок платежеспособность заемщика не изменится (и у его поручителей тоже)? Да и не виноваты порой люди, что их обстоятельства могут резко измениться вслед за резким изменением экономической обстановки на нашем ненадежном рынке.
Остаются правительственные гарантии. Кстати, депутаты Законодательного Собрания РК в прошлом году приняли разработанную правительством программу "Жилье", где поддержка ипотеки за счет средств государственного бюджета гарантирована вплоть до 2010 года. Это уже кое-что… но все же не стопроцентная гарантия. Из бюджета восполняется только часть ежемесячной платы заемщика по кредиту. Не исключена возможность, что даже эта часть, и без того сравнительно небольшая, с каждым годом будет уменьшаться. Если количество заемщиков по ипотеке станет увеличиваться (а это происходит), то как долго эту возрастающую прогрессию компенсаций сможет выдержать наш республиканский бюджет, не слишком, прямо скажем, богатый?
Последняя гарантия – квартира, которая отдается банку в залог на весь срок выплаты долга. Но здесь-то и обнаруживается главная трудность. Некоторые работники коммерческих банков, оправдывая нежелание своих учреждений включаться в программу ипотеки, туманно ссылаются на "несовершенство законодательства, касающегося ее". А скрывается за этим следующая истина: по существующим ныне законам банкам очень трудно, едва ли вообще возможно, отсудить квартиру у заемщика, который перестал выплачивать долги. Получается, вроде бы это залог, а с другой стороны – и не залог вовсе.
Вот почему даже те банки, которых государство практически обязало подключиться к программе ипотеки, до сих пор держат высокие ставки по кредитам. Чтобы хоть так подстраховать возможные потери. Похоже на то, что в этой "игре" заемщик, даже опутанный многочисленными "вроде бы гарантиями", рискует все же меньше, чем банк…

Надежда уменьшить риск

С недавних пор заботу о развитии ипотеки проявляют и федеральные власти. В Москве создано Агентство ипотечно-жилищного кредитования, которое имеет возможность распоряжаться долгосрочными средствами Пенсионного фонда, в том числе и для поддержки ипотеки в ряде областей России, через создаваемых там региональных операторов. В этом году правительством Карелии заключено соглашение с Агентством, определен и региональный оператор – все тот же Фонд государственного имущества РК. В свою очередь, банк "Онего" готовится заключить с ним договор, и в этом проявляется скорее уже не его готовность следовать указаниям сверху, а подлинный интерес.
В чем же здесь интерес банка? Через своего регионального оператора Агентство – и такая схема уже опробована в ряде регионов – будет выкупать закладные по ипотеке у банков, достаточно быстро возвращая им деньги, потраченные на кредиты. Таким образом, резко снижаются риски банков, возрастает надежность ипотечного кредитования.
А в чем интерес заемщиков, то есть нас с вами? Он как будто бы тоже есть. Новая схема позволит снизить банковскую ставку, на первых порах, до 15-16 процентов. Кроме того, может быть введена так называемая "аннуитетная" система платежей, когда мы будем вносить равномерную плату с самого начала и до конца срока кредитования. А не самую высокую в начале, затем постепенно снижающуюся, как это принято сейчас. И еще – может вырасти сумма, выдаваемая в кредит, а его максимальный срок продлится до 20 лет. По некоторым прогнозам, банковская ставка может снизиться у нас уже в конце лета этого года. В банке "Онего" совершенно определенно надеются, что к новой схеме ипотечного кредитования рано или поздно присоединятся и все другие банки республики. Усилится конкуренция, а значит, банковская ставка и далее поползет вниз, упростятся условия выдачи кредитов.
Но так ли уж быстро осуществится эта радужная перспектива? В тех областях, где новая схема уже действует, банковская ставка, действительно, упала до 16 процентов, но дальнейшего ее снижения так пока и не произошло. А это означает, что для абсолютного большинства людей ипотека по-прежнему все так же недоступна, а риски у банков по-прежнему значительны.
И при новой схеме отношения "заемщик-банк", с точки зрения рисков, выглядят не совсем равноправными, в нашу, честно говоря, пользу. А это, в свою очередь, означает, что в один прекрасный (или не очень прекрасный) момент, законодатели могут спохватиться и издать закон с очень жесткими гарантиями в отношении залога, то есть в отношении нашей с вами квартиры. Тогда-то, наконец, банковские ставки по кредитам действительно резко упадут, но нам придется рисковать "по полной".

Другие кредиты

У Сбербанка есть свои вариации кредитов, весьма близкие к ипотеке. Например, с 1 февраля этого года начал действовать кредит "Молодая семья" (на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости). Предназначен он исключительно для семей, в которых хотя бы один из супругов не достиг 30-летнего возраста. Причем, кредит этот может получить даже неполная семья с одним или несколькими детьми. Здесь созаемщиком может выступить не только один из супругов, но также один или оба их ближайших родственника. Срок кредитования – до 15 лет, под те же 18 процентов годовых. Но здесь, например, размер кредита (тоже зависимый от размера заработной платы заемщиков, созаемщиков и поручителей) может доходить до 90 процентов стоимости жилья (для семьи с детьми) или до 70 процентов (для семьи без детей).
Но этот кредит требует в свое обеспечение уже не только поручительство других лиц (не менее двух, а это значит, что их может быть и три, и четыре), не только залог, но и гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных организаций. А в пакете необходимых для оформления документов фигурируют… контракты о прохождении службы в МВД, ФСБ, МО. Выдвигаются и другие особые требования к заемщику и поручителям: стаж по последнему месту работы не менее 6 месяцев, постоянная прописка в Петрозаводске, Прионежском или Пряжинском районах, Олонце, Суоярви, Питкяранте. И при этом еще желательно, чтобы поручители работали на разных предприятиях.
Еще один "Кредит на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости" касается уже не только молодой семьи. Условия, в целом, похожие, но здесь сумма ссуды не превышает 70 процентов стоимости жилья. Зато здесь более ясно прописано, что представляет собой залог: "мерные слитки, ценные бумаги корпоративных эмитентов". И существенное уточнение – "недвижимое имущество и транспортные средства в качестве единственного обеспечения не принимаются". Но и здесь требуются гарантии субъектов РФ или муниципальных образований, а в качестве документов для получения ссуды – все те же контракты о прохождении службы в МВД, ФСБ, МО.
Есть у Сбербанка и ряд кредитов куда более краткосрочных, которые, впрочем, тоже можно использовать для покупки жилья. "Кредит на неотложные нужды" сроком до 5 лет, но уже под 19 процентов годовых. В остальном, условия почти те же самые, что и вышеупомянутых кредитов. В ряде случаев можно использовать для приобретения жилья и "Кредит под залог приобретаемой дорогостоящей техники, мебели, автомобилей и т.п. в сети фирмы, осуществляющей их розничную реализацию ("связанное кредитование")". Срок – до 5 лет, ставка – 18,5 процентов годовых. И тут тоже, как некое наваждение, необходимость представить для получения ссуды контракт о прохождении службы в несколько раз уже упомянутых на этих страницах силовых структурах.
Это мы рассказали о банках, контрольный пакет акций в которых принадлежит правительству. Что же касается большей части коммерческих банков, то они вообще предпочли бы не публиковать условия своих кредитов на покупку жилья. Конечно, они предоставляют людям не ипотечные кредиты, а значительно более краткосрочные. Тем не менее, как утверждают банковские служащие, люди, увидев в газете конкретные цифры и условия, могут прицепиться к ним. Не замечая, что в цифрах указан лишь верхний предел, а на самом деле они могут быть самыми разными, в зависимости от условий кредитуемого, последние же у каждого свои, индивидуальные… Другими словами, подход банков к кредитованию заемщика всякий раз сугубо индивидуальный.

И тем не менее...

Примерно мы уже можем предположить, кому отдают предпочтение при выдаче кредитов на жилье банки, связанные с государственными структурами. Работникам силовых ведомств, желательно, федерального подчинения, и их семьям. Очевидно, такой род занятий заемщика, с учетом длительной перспективы, кажется банкам наиболее надежным. И не то же ли самое означает неопределенная ссылка на "индивидуальный подход" у других банков? А еще, как утверждает газета "Труд", заемщиками, при 15-20 процентах годовых, часто становятся… сами банковские служащие.
И все же впереди нам обещают некие послабления, с помощью федерального Агентства по жилищному кредитованию, где-нибудь уже в этом году. Попробуйте, попытайтесь. Может быть, при всем индивидуальном подходе, вам удастся убедить банк в своей долговременной платежеспособности. Даже если по службе вы никогда не имели отношения ни к спасателям, ни к МВД, ФСБ, МО. В конце концов, и вы тоже представляете собой какую-то индивидуальность, а жить с долгосрочными долгами пока не так рискованно, как кажется…