1 апреля 2005 года вступает в силу Федеральный закон, который должен внести ясность в отношения между государством, застройщиками и покупателями жилья. Одна из целей закона – обеспечение безопасности сделок и четкого выполнения функций всеми участниками рынка новостроек.
Напомним, что закон был принят Государственной думой 22 декабря 2004 года и подписан президентом России 31 декабря 2004 года. Согласно закону договор о долевом строительстве должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- указание срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
- информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.
Как пояснили специалисты Агентства "Десятая линия", входящего в Ассоциацию Риэлтеров Карелии, из анализа закона следует, что законодатель стремится различными способами защитить права участников долевого строительства (соинвесторов). В рамках этих действий законодатель установил, что привлечение денежных средств соинвесторов возможно после получения разрешения на строительство. Если раньше договоры соинвестирования подлежали лишь учетной регистрации, то теперь установлена норма их обязательной государственной регистрации. Это поможет исключить случаи двойной продажи объектов недвижимости различным лицам, а также обеспечить дополнительные гарантии законности совершаемых сделок, которые будут анализировать в учреждении юстиции. Также законом предусмотрена обязанность застройщика давать информацию, указанную в проектной декларации (о его правовом статусе, деловой репутации), которую, во-первых, следует держать в открытом доступе, а во-вторых, направлять в регистрирующий орган.
Важным нововведением стало внесение нормы ответственности застройщика за нарушение сроков строительства. Ранее вопрос об ответственности застройщика вызывал споры, поскольку часто на соинвестора, как и на застройщика, возлагали риски, связанные со строительством, в том числе риски, касающиеся срывов сроков строительства. Теперь же интересы соинвестора защищены значительно больше. Одновременно застройщик получает стимул для более оперативного окончания строительства. В законе разрешена проблема распространения на отношения соинвесторов законодательства о защите прав потребителей.
Наиболее значимыми для рынка новостроек представляются запрещение вести работу, рекламу и продажи до момента появления полного пакета разрешений на строительства и наказание за просрочку ввода дома в эксплуатацию. По поводу гарантий качества, указанных в законе, можно сказать, что фактически изменений здесь немного. И ранее клиент мог потребовать срочного исправления недоделок или использовать длительный гарантийный срок для устранения вскрывшихся недостатков. Один из пробелов данного пункта в том, что не обозначены контроль и ответственность застройщика в случае недоделок в помещениях общего пользования. Важным и нужным пунктом закона следует назвать сведения о государственной регистрации договора. Однако остается открытым вопрос об организации системы регистрации, а главное – механизм контроля за осуществлением этого процесса.
Поможет ли государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства, методы и способы которого подробно изложены в статье 23 закона, улучшить ситуацию на рынке новостроек или окажется лишь благими намерениями – покажет время.